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所謂的「合建」即是由地主提供土地、另由建商負責蓋房子兩者合意興建的機制。然而依照合作方式的不同,合建則可以區分為:
「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」等三種模式,此三種模式均是由地主提供土地、並交由建商規劃興建,然而最大差別是在房屋蓋好後、該如何分回銷售與分潤。
「合建分屋」
此款模式最為常見,房子一旦蓋好之後,建商與地主依約定比例分戶(房屋面積),再各自賣掉分回的戶別。例:XX「合建分屋」大樓案蓋1000戶,建商分回400戶,大多稱為「建商戶」、地主分回600戶,大多稱為「地主戶」,雙方各自賣掉分回的戶數,這就是為什麼有些建案有地主戶的原因,然而在實務上,地主戶可以自售當然也可與建商戶一起委託代銷公司代理銷售。
「合建分售」
房子出售的時候,建商則賣出「房子」、地主則賣出「土地」雙方簽訂房屋買賣契約,地主則與買簽訂該戶房子的土地持分,雙方除了和買方各自簽訂契約外,通常也會各自收取購屋款、土地款;合建分售通常由建商負責銷售,而管銷成本要如何分攤,就由雙方合意約定,不過,這種合建模式在銷售、簽約上程序較複雜且繁瑣,目前較少使用。
「合建分成」
不會先過戶,而是雙方約定好,房地價金的分配比例,等房子賣掉後,建商、地主再依約拆款分賬;如果約定價金分配比是,建商40:地主60,如果成交總額是10億元,則建商會分到4億、地主分回6億。至於管銷成本,通常也會依比例分攤。
一、都市土地擴廠,依據內政部營建署所訂「都市計畫工業區毗鄰土地變更處理原則」第二條規定:「本原則適用對象,以原都市計畫工業區毗鄰土地確無工業區可供擴建,且其申請變更為工業區之用途,應與原有廠地相關,並符合下列情形之一:
(一)經經濟部認定屬附加產值高或創造相當就業人口之投資事業者。
(二)經直轄市、縣(市)政府同意為增設污染防治設備者。
(三)經經濟部認定屬設立營運總部者。又依據第三條規定:「申請人每次申請變更之土地總面積不得超過五公頃及原有廠地面積之一點五倍,並自領得使用執照之日起三年後,始得再依本原則規定申請變更。但經經濟部同意者,不在此限。」
二、非都市土地擴廠,依據經濟部所訂的「興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法」第五條規定「興辦工業人因擴展工業需使用毗連非都市土地者,應符合下列各款條件:
(一)原廠及擴展工業均屬低污染事業。
(二)原廠土地已領有工廠登記證明文件,且確有擴廠需要。
三、原廠土地符合土地使用分區或編定使用地類別。
四、申請變更編定總面積不得超過原廠土地總面積之一點五倍。但申請變更編定總面積未超過零點五公頃者,不在此限。
五、原廠土地及申請變更編定土地總面積合計不得超過十公頃。
六、規劃變更土地總面積百分之十之土地作為綠地。
七、未妨礙鄰近道路、農田灌溉排水及農路系統。
八、廢污水排放應與農業灌溉排水系統做分流規劃。
九、確有合理使用毗連非都市土地之必要。
十、申請使用毗連非都市土地辦理變更編定以二次為限。
十一、擴展土地屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區者,應依水利法施行細則第四十六條第一項規定辦理或取得合法水源證明。
十二、非屬其他法令規定禁止使用。
十三、擴展設置屬營運總部者,應取得經經濟部核發之營運總部認定函。前項第一款所稱低污染事業,由直轄市、縣(市)主管機關依附表認定之。
第一項第六款綠地之配置,應以區隔使用不相容之相鄰土地為原則。第一項第九款所稱合理使用毗連非都市土地之必要,應考量擴展工業之產業特性、原料、產品、機器設備之型態與數量或原廠與毗連非都市土地之單位產值與產量,予以衡酌必要擴展面積及可留設空地。
(1) 停車場營業時間、停車費率、管理事項及停車場登記證字號應標示於出入口或其他適當處所, 其內容應與管理規範一致。
(2) 停車場登記證所列項目或停車場管理作業程序,如有變更應於一個月前填具申請書辦理變 更報備。
(3) 停車場停止全部或部分營業或歇業時,應於一個月前報本府辦理備查,復業時,亦同。
(4) 停車場登記證如有遺失或污損,應敘明事由及登記證字號申請補發或換發,遺失者應登報 作廢。
(5) 停車場經營業因變更停車場之構造與設備致不符規定且情節重大者,本局得依停車場法第 三十六條規定處理。
(6) 停車場經營業未依法領得停車場登記證,逕行開放營業者,本局得依停車場法第三十七條 辦理。
(7) 未依規定於出入口或其他適當處所標示停車場登記證字號及管理事項者,本局得依停車場 法第三十八條辦理。
(8) 停車場登記證所列項目變更未依法辦理變更報備或停車場停業或歇業未依法報備者,本局 得依停車場法第三十九條辦理。
(9) 停車場鄰路側無人行道者應退縮1.5公尺,如退縮嚴重影響停車場配置時,得退縮1公尺。
(10)停車場應依相關規定,設置身障車格、婦幼車格及電動車格等車格。
(1) 停車場營業時間、停車費率、管理事項及停車場登記證字號應標示於出入口或其他適當處所, 其內容應與管理規範一致。
(2) 停車場登記證所列項目或停車場管理作業程序,如有變更應於一個月前填具申請書辦理變 更報備。
(3) 停車場停止全部或部分營業或歇業時,應於一個月前報本府辦理備查,復業時,亦同。
(4) 停車場登記證如有遺失或污損,應敘明事由及登記證字號申請補發或換發,遺失者應登報 作廢。
(5) 停車場經營業因變更停車場之構造與設備致不符規定且情節重大者,本局得依停車場法第 三十六條規定處理。
(6) 停車場經營業未依法領得停車場登記證,逕行開放營業者,本局得依停車場法第三十七條 辦理。
(7) 未依規定於出入口或其他適當處所標示停車場登記證字號及管理事項者,本局得依停車場 法第三十八條辦理。
(8) 停車場登記證所列項目變更未依法辦理變更報備或停車場停業或歇業未依法報備者,本局 得依停車場法第三十九條辦理。
(9) 停車場鄰路側無人行道者應退縮1.5公尺,如退縮嚴重影響停車場配置時,得退縮1公尺。
(10)停車場應依相關規定,設置身障車格、婦幼車格及電動車格等車格。
道路用地買賣時增值稅申報完稅證明上的應納稅額會是零元,但極少數例外佔用物會被依照附屬臨時建築使用課徵稅額,此為少見個案,不用付費就能取得稅單。
若地主出售道路用地前有積欠稅額情況,必須取得完稅證明就會需要繳稅,在買賣道路用地進行過戶前就必須先完稅繳清。
基本上是不可能一次付款,尤其疑似有佔用,一次付款也不符合雙方權益保障,在鑑界 完稅 過戶 也需要二至三週以上時間,按照正常流程。
所有簽約中討論的價金都是以實拿金額為主,但若土地可能有情況導致取得價金會受到影響時都需事先說明商議:
鑑界後有佔用物且地主無法自行排除,需要轉嫁成本給買方自行處理之情況則需另議。
買賣過程申報增值稅時地主本身有欠稅導致須先完稅才能取得完稅證明,但地主無法事先支付而須由買方代為墊繳,若買方同意將由後期價金中等額扣除。
這處理佔用兩種方式
1.以佔用價格購買被佔用的面積,分割後把佔用的部份跟佔用戶協商,若無法解除就提起訴訟但曠日費時….。
2.買賣過程中分割後返還不買佔用的部分,這就只比減少些價金和額外增加些許辦分割的費用。
所以一般不會有條列式的費用,而會直接採取減價收購。
提到有佔用直接分割,是否類似鑑界後分為 地號193無佔用可直接交易出售 分割出新增的地號193-1被佔用,但仍為道路保留用地由地主自留,持分仍不變,日後若清除佔用可以再賣,是這樣的意思嗎?
直接分割如問題所述,如此沒錯,先分割無佔用的土地,剩餘留著給原地主持有倘若佔用原因於日後不存在了,還是能再行出售。
有時圖面跟現況難以直接認定,就算請專業配合查勘確認地貌並由地政士偕同至現場勘量,仍會發生現場道路柏油路寬度經測量與都市計畫道路用地寬度相同,現況整條路兩側目測建築與地界線是整齊平行的,從地籍圖與地形圖和空拍圖三項套匯後發現整排建築物跟道路用地都呈歪斜狀,經過公部門單位測量後實際土地有兩側被佔用情況,所以實際都要以申請土地鑑界後成果圖為準。
此種情況需要將土地分割成有被佔用的和未被佔用的兩種(可能兩側都被佔用就會有多分割兩筆),是在滿足分割條件的情況,被佔用的面積部分於土地分割後由原地主領回權狀,因佔用部分被分割出來的地號所有權人不變還是原地主,只出售無佔用的部分,若一開始就決定只出售無佔用的部分就是付定金後於合約載明因土地複丈鑑界分割後只售出無地上佔用物之面積。
但若不滿足分割條件或不傾向採取分割想直接整筆出售時,這時就會在合約中註明依鑑界成果圖以土地現況點交,會明顯影響收購價格,原因是買方必須概括承受後面處理不可預期有形的資金成本的或無形的時間成本和投資風險,是種現況點交是風險跟成本透過讓價即價金折讓轉嫁給買方的一種方式,因為成本跟風險較不可控,許多收購比較不願意承擔,此時需以專業評估分析和溝通,以了解實際的成本和風險,取得收購方接受現況點交。
若買賣雙方於簽約合約中約定土地鑑界後有佔用由地主限期排除道路用地佔用,是一般最建議的方式,因為不影響買賣價金,一般常見的合約都有大約30~45天內的佔用排除的緩衝期。
佔用排除的第一步為先判定以下三點:
1. 鑑界後依鑑界成果圖判定佔用位置?
2. 具體是何物佔用..應如何拆除?
3. 佔用者為何人..是否與地號相鄰之人?
此時建議地主先直接詢問佔用者是否願意將佔用物移除還原?還原需要多久時間能符合排除佔用清除時間;若佔用物為地主家雨遮或車庫圍牆要拆掉,同樣的若是隔壁鄰居的水泥斜坡或固定式花圃就謮需預估多久能拆除或運移乾淨,明確排出佔用需要的時程並回覆買方實際情況。
屆時地政測量員會在邊角釘界釘和噴漆確認樁點的位子,再依測量點跟點之間的距離與都市計畫的長寬有沒有差別。
若為地主負責排除佔用,則不分割單純排除佔用物到符合面積跟範圍,但若排除不了時,還是要分割無佔用之面積。
與都更計畫有不同的差異,危老條例適用更簡單快速的流程重建老屋,並享有危老條例獎勵,包含容積獎勵、減免賦稅等,吸引許多社會關注,但需注意的是,危老條例有施行申請期限,必須在 116 年 5 月 31 日前提出申請!
「危老重建」、「都市更新」ㄧ般人常分不清差別,簡單來說都是為了居住安全,將老舊建物重新修繕整建為符合現代安全標準符合全齡生活所需居住機能的空間,其最終目的「為了延長建築物的使用年限,達到更安全、節能、友善更符合居住的健全機能宅」。
危老重建-建物經 100%土地及合法建築物所有權人同意,並通過危老建築評估後即可進行,與都更條例相較多了許多彈性,擁有合法房屋證明且無面積限制,所以小基地也能進行危老重建!且程序簡化,經相關單位的建築結構鑒定後,確認符合危老建築資格,就可以申請建築執照開始重建與施工,省下了舉辦公聽會、公展等都更所需的評估程序,並有限時危老獎勵政策,期限內完成申請再享容積獎勵及賦稅減免等優惠。
都市更新-都更條例主要目的也是為了老舊房屋的居住安全,例如考量建築耐震度、管線老舊、都市建築風景等,而將這些風險較高的老舊建築拆掉重建,達成更符合目前都市生活機能及安全的建築。與危老條例相較,有較高的基準容積(都更上限為 1.5 倍,危老上限為 1.3 倍),但一般
都更新申請程序較冗長,須透過公聽會、公展、審議會核定,才能申請建築執照進行建築物滅失拆除及施工,而除了海砂屋、輻射屋或是災損房屋外,都更面積須達到 500 平方公尺以上,相對限制較多。
根據台北市建築管理工程處資訊,危老條例適用對象為~
位於都市計畫地區之建築物
非歷史建築,也就是不具文化歷史紀念藝術價值須保存
危險或老舊的合法建築
合法建築需領有使用執照、營造執照或是擁有合法證明,違建則不適用危老條例!
危險
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋
經結構安全性能評估結果未達最低等級者
老舊
屋齡 30 年以上,無電梯,耐震能評估未達一定標準者
屋齡 30 年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者
若建物在都市計畫土地內,且不是具保存意義的歷史建築,符合危險需強制拆除定義的房屋,或是屋齡超過 30 年以上,耐震評估未達標準,且無電梯,或是有電梯但結構詳評後改善不具效益者,即具有危老重建資格,可以開始建築執照申請程序開始施工重建。
1. 建築容積獎勵:依照危老條例重建,最高可達建築基地 1.3 倍基準容積,或是 1.15 倍之原建築容積獎勵,另外值得注意的是,在 109 年 5 月 9 日前提出申請,還會再給予 10% 基準容積獎勵,高容積獎勵是危老條例的一大誘因,有興趣者可別錯過了!另需注意危老條例允許合併鄰地辦理重建,若合併鄰地進行重建時,鄰接基地或是土地的容積獎勵計算限制為 1,000 平方公尺內!
危老相關容積獎勵~
期限內提出申請:10%
原容積大於基準容積:10%
符合危險及老舊建物:6 ~ 10%
智慧建築:2 ~ 10%
退縮建築:8 ~ 10%
建築物耐震設計:2 ~ 10%
無障礙環境:3 ~ 5%
協助取得開闢公設:5%
綠建築等級:2 ~ 10%
危老容積獎勵上限 30%,另外期限內申請獎勵 10%,最高可獲得 40% 容積獎勵
2. 增加建蔽率,有高度管制‧建蔽率增加會以住宅區基地為限,不能超過原建蔽率,而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。
3. 賦稅減免‧於民國 111 年 5 月 9 日前申請危老重建者,可享有三項稅賦減免優惠,列舉如下:
重建期間免徵地價稅
重建完成後 2 年內的地價稅及房屋稅減半徵收
重建後未移轉所有權者,房屋稅減半徵收期間可延長 10 年
重建期可免徵地價稅,重建完成後,最長還可享房屋稅減半徵收 12 年
4. 住得安心、美化市容‧危老條例針對的建物,多為屋齡 30 年以上,無電梯的公寓建築,在重建後對城市風景也有更多的加分,更重要的是重建後耐震度等結構問題,與管線老化潛藏的危險均能一次解決,讓居住生活更安全美好!
危老重建設計畫有申請期限,如果有計畫申請,務必要在期限內提出申請喔!
向所在各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請
受理後負責單位會進行危老資格審查,確認建物是否為歷史建築須保存,並進行結構評估(可能包含初步評估與詳細評估兩階段,需檢附文件,並可申請評估費用補助)
如符合危老建築物認定,即可提出建照及滅失拆照申請,進行施工
施工完成核發使用執照,開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠
容積獎勵須在 109 年 5 月 9 日前提出,則可享「基地基準容積 10 % 獎勵」,賦稅優惠則須在 111 年 5 月 9 日前提出申請,則可享「地價稅及房屋稅減免優惠」